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评估中,评估人员结合评估目的、可搜集的资料,评估对象的属性特点,以及参数的可获得性,来决定采用哪种法进行评估。

纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目。

双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理；缺点：回收资金的速度慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除。

在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。接下来就是大家比较关心的返祖了在其的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于利率才有吸引力

房地产年租金的评估通常使用的方法有市场法、收益法(积算法)和成本法.市场法适用于房地产租赁市场比较活跃的区域,能够在公开市场上获取与被评估对象相同或类似的可比交易资料数量较多。

积算法评估时需要先求出委估房地产的基础价格,乘以期待利率,然后加上其它诸费用,如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金,积算法适用于一些难以找到市场交易案例的房产,如在市场比较法里提到的很少发生交易的博物馆、特殊厂房、公园内配套服务设施、交易面积大且位置偏僻的整幢大楼等.

成本法评估租金的适用条件与积算法相似,当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时,可以选择成本法,它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用,相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正,求出房屋租金的一种方法。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。

采用市场比较法确定基准日时点的租金价格,即通过市场案例的比较,做交易情况、交易日期、区位状况、实物状况、权益状况修正,而获得某时点的租金价格。基本公式为:

租金比较价值=可比实例的租金价格×交易日期修正×交易情况修正×区位状况修正×实物状况修正x权益状况修正

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租赁资产，不是指租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

社区安置房租金评估有效总收益中应该剔除上缴国家的土地收益，实际操作中可以考虑在视同出让取得土地方式的评估值中扣除土地。一般理章与相关指导书中认为，所得税是房地产权利人(业主)相关的费用，不应该作为扣除项目。本人认为所得税毕竟影响投资回报，除非在资本化率(折现率)虑该因素，否则应该考虑所得税扣除。这一点。

四川中天资产评估有限公司在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

社区安置房租金评估通过对参照物租售比的修正，得出被评估房地产租售比参考值，再结合被评估房地产的租金水平确定评估值。限于分析的目标，对租乘数比较法的应用在此不作具体说明。在这种情况下，如确实需要运用租金收益法评估，应该考虑房地产预期升值的投机价值，额外的房地产预期升值的投机价值可以根据租金变化率与售价变化率确定。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

社区安置房租金评估而是其他因素，如：升值预期、建筑材料大幅度涨价等，其理论上是一种期权价值。在这种情况下，一般应该采用租乘数的比较法确定评估值；如确实需要运用租金收益法评估，应该考虑房地产预期升值的投机价值，额外的房地产预期升值的投机价值可以根据租金变化率与售价变化率确定。目前房地产投资市场比较活跃。

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租赁房屋租金=折旧+维修费+管理费+利息+税金+保险费+地租+利润

变为公式：

租赁资产年租金=年租赁资产基准收益+年租赁资产风险报酬+维修费+年管理费+年保险费+年税金

租赁资产基准收益=租赁资产市场价值X基准收益率

基准收益率可以考虑投资为保守的收益，可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率。

租赁资产风险报酬=租赁资产市场价值X风险报酬率

管理费、维修费、保险费=租赁资产重置成本X管理、维修、保险费率

具体评估路线如下：

(1)从公示的类似房地产置建成本或直接通过工程造价概预算出该房地产建筑的重置价格；

(2)通过市场比较法等估算方法得出待估房地产的市场交易价格；

(3)通过该房地产的市场价值，通过一定的基准收益率确定基本收益，这是该出租该房地产为基本的收益额，其收益率可以采用投资国债等为保守方法获取的回报率进行确定；

(4)考虑到该房地产的机会成本、所在地区的济现状、未来预测及估价对象的用途及新旧程度确定出整个风险报酬率；

(5)根据重置成本估算出租赁资产的管理费、维修费、保险费、税费等；

(6)累加测算租金价格。