四川遂宁商铺租金评估必备手续2023已更新(今天/资讯)

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房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

商铺租金评估因此，在确定折现率时应该从净收益确定途径中去把握。目前，在实务操作中，许多评估人员参照国外发达国家的有关理论，运用资本资产定价模型确定折现率，在此，本人认为.国的资本市场与国外差异性特别大，社会资本与企业资本的构成与国外千差万别，在国内评估实务中仿照国外资本资产定价模型理论确定折现率不适宜。

四川中天资产评估有限公司在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

包括房地产税费、维修费、管理费、保险费、家具用品更新费用等。年度总费用中不包括由物业公司负责项目发生的费用。如果物业管理费由承租人承担，年度费用中不再考虑，否则，物业管理费应该是年度总费用的一部分。折旧费、购买房地产的利息支出不应该是年度总费用的组成部分。房地产出租产生的营业税应该作为费用扣除项目。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

或者房地产租赁市场与房地产交易市场不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。租金的选择根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金（市场租金），而不能简单地以其实际租金为收益标准。确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过风险利率考虑时。

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有各种定价法，成本推出收益，同类型项目租金比较，商户营业额倒推租金等等。但是，商业的变数太大，同一条街，马路这边的铺子可能就远比对面的旺。2个条件差不多的购物中心，可能就是因为入口的不同而人心相背。所谓没有相同的2个铺子。我们也没有办法的推导出每一个铺子的租金。真是因为如此，商业地产才好玩。 根本的方法，你找10个你想的租户，有2~3个租户愿意付的，就是合理的租金。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升度，获得更多的利润。

如何进行租金测算？ 租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

① 实地调研； ② 网络查询； ③ 与第三方公司合作； ④ 通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。

通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算

简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是很低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。

1．利用市场比较法测算估价对象的市场价值

公式为：比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X个别因素调整系数X区域因素调整系数

2. 年租金测算

(1)根据对估价对象实际情况，可选用“每年基本上按某个固定的数额递增”的公式模型或其他模型进行计算。这一点有点类似市场比较法的租金增长系数D值。然后资本化率的确定方法很多，常见的有无风险报酬率加风险调整值法累加确定资本化率。

(2)收益年限的确定，应该是租赁资产的尚可使用年限，至于具体到每一个项目而言，一般参照租赁资产物理尚使用年限与法定尚可使用年限孰低原则确定。

(3)根据1所确定的租赁资产市场价值，通过偿债公式，并考虑收益逐年递增，反推年租金净值A。具体公式：

3．估算营运费用

根据调查周围同类房地产出租资料，调查租赁情况和各项营运费用，确定估价对象的总营运费用，主要包括管理费、维修费、保险费、相关税费（或营业税及其他附加、房产税）及其他费用。

4.估算租赁资产年租金

基于租赁收入测算净收益的基本公式：

租金净值A=潜住毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用=年租金A-运营费用

则年租金A=租金净值A+运营费用

5．估算未来一段时间的租赁资产租金

这里又会采用现值公式：

值得—说的是，前面通过租赁资产市场价格反推的租赁资产年租金净值A，所采用的N值是租赁资产尚可使用年限，而本公式所采用的N值，则是评估委托确定的租赁期限

面对日益增多的租赁资产租金评估，考虑到了租赁资产固有特点。对其方法的研究早已有之，在实践中的应用与相关的思考，都是建立在已有方法体系基础上进行的。，租金作为资产权利中的收益权，其与租赁资产密不可分，通常的资产多为时点价格，会给人们一种误解，认为租金也是一种时点价格，但所接受到的更多租金评估项目委托都是时段价值，其与租赁资产相比较，具有动态性预期性复杂性，加之大量的租赁资产都存在着租约限制，不仅是被评估的租赁资产有可能存在租约限制，甚至可比案例也存在着租约限制。因此，租赁资产租金评估可研究的空间非常大