四川简阳预算单位租金评估必备手续2023实时更新(今日行情)

租金个别因素修正E是指品质及环境条件。如租赁资产为不动产时的区位、临街情况、房屋新旧程度、楼层、层高、面积等对租金影响的修正。如果租金实例个别因素与估价对象区位设定的个别因素有显著差异足以影响租金价格时，应当进行租金个别因素修正。

采用市场比较法所得出的租赁资产租金价格按上述模型与方法估算出来的还只是一个相对动态的时点租金价格，事实上，根据笔者的经验，单纯确定时点租金的项目很少，一般都是要求估算未来一段时间的租赁资产租金价格，在这种情况下，上述公式得出的客观租金P值还需要根据公式进行修正，因为在前一个公式里已知考虑了租金增长因素修正D，因此在估算未来一段时间租金价格时，不以重复考虑租金增长率了。

假设一个楼层有100个商铺，首先要根据位置好坏不同划分为几个档次，但是一般不会超过四个档次。

具体来说，一般电梯周边、通道口、交叉口或大门口附近等位置较好的铺位可以划为A类，然后比照A类铺位位置稍差但又不属于很差位置的中等铺位可以划分为B类，剩下的处于边角等偏僻位置的铺位则划分C类。楼层的全部铺位按照不同类别划分完毕后，通常B类产品的价格就相当于整个楼层的均价，A类铺位的价格高于均价，而C类的价格则低于均价。

所谓差价关系，是指市场上经营商户对于不同档次铺位价格差距的看法和认同度。

比如，一个项目某一楼层的铺位每间是20平方米，A类铺位和B类铺位的租金差价是一天一平方米1.5元，那么两个同等面积铺位的月租金的差价是900元，年租金的差价是10800元。

在调查经营商户对这两类铺位租金差价的认同时，如果所有商户都说“一年就差这么点钱，那我要A类的，不要B类的”，这就说明二者1.5元的价差太小，应当进一步拉大差距。在拉大价差时，具体做法是楼层的基价不变并将A类铺位的价格调高，因为在调查中得出的结论是所有商户都倾向于A类铺位。

运用这种方法，通过不断微调就可以将不同类别的铺位基价确定下来，这时整个楼层的租金价格体系就达到了可执行的水平。

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超市:卖场中，超市的租金水平几乎是低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。电器卖场:电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。百货:属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、商家承受能力。

购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法:租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保价法:以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法:以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。超市影响租金的几个因素租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异。

现就上述因素综合分析如下:楼层因素包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时，用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升(下降一个楼层。

其差异率较前一楼层约递减

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

预算单位租金评估上述第二点非常重要，委托评估的房地产通常处于使用状态，关注对其具有约束力的租赁合同就十分必要。一味地根据市场租金或实际租金评估委估的房地产都是不适宜的。收益期的确定收益期一般根据委估房地产的法定剩余使用年限确定。对于没有法定使用期限房地产的收益期，一般应该按照土地出让取得方式下的高使用年限确定。

四川中天资产评估有限公司在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

预算单位租金评估以便.们合理确定委估商业房地产的客观租金收益，从而得到客观、合理的评估价值。根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用(即可取得的净收益)来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

预算单位租金评估再考虑房屋报废后土地法定剩余使用年限(扣除房屋尚存寿命年限)的价值。对于土地使用权期限长于建筑物尚存寿命年限的情形，除前述的处理思路外，评估人员还可以考虑建筑物尚存寿命年限到期后能否重建建筑物。上述情形涉及的相关法规虽然目前尚未完善，但.们评估人员至少应该关注其对评估结论的重要影响。

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