四川央企下属分公司单位租金评估必备手续(行业新闻-2023已更新)

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以出租为主。而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态可承受租金的分析。各类业态可承受的租金分析服装类在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%。

是吸引消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、等业态租户已成为购物中心实现提升购物中心、对抗竞争的重要手段。专业市场类从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多。占到总量的72%。

能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，市专业市场主要以自发形成的临街和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁。市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。专业市场区别于其他大众消费类商业项目。

主要以某一类产品的批零市场形式出现，，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代。吸引投资客群和经营者。专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚

根据评估咨询有关规定，遵循评估的相关原则及其他一般公认的评估咨询原则，我们对评估咨询范围内的资产进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，因本次评估咨询选择价值类型为市场价值，根据评估咨询目的和委估资产的具体情况，市场上存在较多类似房屋建筑物出租案例，通过对可比案例的比较修正，能很好地反映其市场租金水平，评估中，多选用市场法对委估房屋建筑物市场租金进行评估。

市场法是根据替代原则，选取与评估咨询基准日较近时期内公开市场上类似出租实例，并依据比较案例已知的条件和出租租金，参照该房屋建筑物的出租情况、期日、区域以及个别因素的差别，进行比较、分析、修正得出评估咨询对象在基准日的市场租金的一种方法，其计算公式为:

V≈VBXAXBXCXD

V;评估咨询对象市场租金

VB; 比较实例出租价格

A; 评估咨询对象出租情况指数/比较实例出租情况指数

B:评估咨询对象估价期日租金价格指数/比较实例交易日期租金价格指数

C;评估咨询对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数

D:评估咨询对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数

横向比较 根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的，新型商业较为适用。 但是这种方法是存在一定问题的： 比如，没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推 根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。万达、凯德等较为成熟的商业体适用。 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。 3、细分业态推算 百货、超市、餐饮、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。新型商业较为适用，对于市场比较了解的商业操盘者较为适用。 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

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四川央企下属分公司单位租金评估必备手续(行业新闻-2023已更新)

租赁资产，不是指租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

单位租金评估对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。选取合适的折现率(资本化率)，根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。需要强调的是，评估人员在调查房地产权属查阅权源文件时。

四川中天资产评估有限公司在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

单位租金评估在收益期确定中需要说明的是，评估人员不能机械地遵循建筑物与土地合理使用期限孰短原则。对于建筑物尚存寿命年限长于土地使用权合理使用期限的情形，评估人员应该考虑土地使用权合理使用到期后能否再行受让；对于建筑物尚存寿命年限低于土地法定剩余使用年限的房地产，一般首先应该依据建筑物尚存寿命年限确定租金收益带来的价值。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

单位租金评估重点是对租金收益法应用中的难点与疑点进行提示，并提出处理措施。租金收益法评估程序采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查勘和权属状况调查，并至少执行下述程序：对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。

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成本法的相关思考

一般情况下的租赁资产租金评估，较少应用成本法，尤其是大量的不动产租金评估，市场比较活跃，市场价值与租金估算资料都比较容易取得，但部分设备资产、构筑物及其他固定资产等等，其市场并不活跃，也较难找到租金案例，在这种情况下，成本法是非常实用的评估方法，笔者在实践中所应用的这种方法，其基准收益率与风险报酬率计算口径与收益法估算折现率的口径是一致的，这为估算未来一段时间租金价格又提供了一个同口径的指标，同时我们回避了会计折旧概念上的混淆，立足重置成本，更看重租赁资产本来的市场价值对租金的影响，不再关心设备原值，在市场经济高度发达，新技术层出不穷的今天，设备尤其是电子设备几乎3个月就有一次较大程度的更新，原值的应用 意义显然很小，那么我们启用租赁资产的市场价值就意义非凡了，当然，部分设备尤其是旧设备的交易不多，案例很少，收益相关的资料也难以搜集，较难采用市场法、收益法对设备进行估算，只能采用成本法估算其设备价值，这并不影响租赁资产的市场价值测算，因为我们的价值类型确定为市场价值类型，成本法只是一种手段。