四川集团控股单位不动产租金评估按政策层面操作(放心托付:2023已更新)

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市场比较法

所谓市场比较法是将估价对象房地产租金与在近期已经发生了交易的3个或3个以上类似租赁资产租金加以比较对照，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正得出估价对象月租金的一种估价方法。这种方法很容易让人理解，在《房地产估价案例与分析》中也有相关解释，但不细化，笔者在实际操作部分指标细化：

客观租金P=租赁实例的现实租金P，X租金构成修正系数A x租金交易情况修正系数B x租金交易期日修正C x租金增长因素修正系数D x租金个别因素修正系数E

租金构成A，即修正案例租赁物与待估对象之间的物质内容与附加服务内容的不同修正，比如同为商业用房，但有的装修了有的没有装修，构成不同租赁价格会略有差异，相似的物业但有物管和车位的商铺租赁与没有物管和车位的可能又会存在着差异。

交易情况B与交易期日c与一般的市场比较法所修正的内容是相同的，即交易情况是否正常，交易期日与评估基准日的差异修正，此处略。

租金增长因素修正D需要着重谈谈，历史租金只需要查阅相关会计资料即可，时点租金只是一个理论概念，更多的租金收益是未来的收益。估价人员只有通过对地区社会经济状况及租赁市场供求状况分析，对租赁资产未来收益的合理预期，预测租金的增长比例，并通过分析计算确定增长因素的修正系数。具体处理时，可按预测的市场租金增长指数将1元租金折现，再将其换算为年金系数可得到宏观因素修正系数

商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升度，获得更多的利润。如何进行租金测算?租金测算方法多种多样。

角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:实地调研;网络查询;与第三方公司合作;通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测;经验数据针对沿街、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮业态。

租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

房地产租金价格确定对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的，所不同的是一般不考虑净残值；对含税租金价格的确定，需考虑房产税。

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

不动产租金评估以便.们合理确定委估商业房地产的客观租金收益，从而得到客观、合理的评估价值。根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用(即可取得的净收益)来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解。

应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

有效总收益中应该剔除上缴国家的土地收益，实际操作中可以考虑在视同出让取得土地方式的评估值中扣除土地。一般理章与相关指导书中认为，所得税是房地产权利人(业主)相关的费用，不应该作为扣除项目。本人认为所得税毕竟影响投资回报，除非在资本化率(折现率)虑该因素，否则应该考虑所得税扣除。这一点。

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四川中天-隆杰集团 总部位于成都环球中心N3区13 楼16 号，公司现有员工83 人，其中注册会计师12 人，注册税务师15 人，注册造价师13人，资产评估师16人，房地产估价师11 人，土地估价师6 人，助理人员及综合后勤和管理人员24 人。

四川中天-隆杰集团核心成员单位：

·四川中天资产评估有限公司

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·四川中天税务师事务所

·四川隆杰旺税务师事务所

·成都三鑫海通联合会计师事务所

·四川隆杰财税咨询有限公司

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·四川建华联合工程造价咨询事务所

·四川隆杰房地产土地资产评估有限公司

四川中天-隆杰集团具有：资产评估资质、房地产估价贰级资质、土地估价资质、工程造价咨询甲级资质、财务审计资质、二手车鉴定资质、代理记账资质、税务A 级资质.

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